Přehled nákladů projektu výstavby nového plaveckého bazénu v Písku

Chronologický vývoj předpokládané a realizační ceny výstavby nového plaveckého bazénu v Písku zachycuje postupný nárůst nákladů od roku 2011 až po konečný výběr zhotovitele v roce 2024.

Chronologický přehled vývoje ceny

Klíčová zdůvodnění změn cen

• 2017: Navýšení na 283 mil. Kč reflektovalo požadavky plaveckého oddílu na 8 drah (místo 6) a tribunu pro 200 diváků, které v původních studiích z let 2009–2011 nebyly.
  
• 2018–2022: Prudký nárůst ceny byl způsoben objektivním vývojem na stavebním trhu, kde v období 2017/2018 vzrostly mzdy téměř o 19 % a cena stavebních prací v roce 2018 stoupla o 12 % za pouhých 6 měsíců.
  
• 2024: Finální vysoutěžená cena 388,1 mil. Kč za samotnou stavbu se vešla do zastupitelstvem stanoveného limitu po revizi rozpočtu na úroveň roku 2023.

Ostatní projednávané náklady, které nejsou, které nejsou zahrnuty v samotné ceně stavby

Tato analýza shrnuje doprovodné náklady přímo či nepřímo související s přípravou a realizací nového bazénu v Písku, které nejsou zahrnuty v samotné ceně stavby. Jedná se především o náklady na projektovou přípravu, odborné posudky, administraci zakázek a budoucí vyvolané investice (demolice, přeložky).

Přehled doprovodných a vyvolaných nákladů

Odhadované budoucí náklady (po dokončení stavby)

• Demolice stávajícího bazénu: Odhadovaná cena demolice areálu pod hradbami a asanace území se v čase zvyšovala z 8 mil. Kč v roce 2012 přes 20 mil. Kč v roce 2014 až po 28 mil. Kč v roce 2023. Některé interpelace uvádějí rozmezí 20–40 mil. Kč.
  
• Nová komunikace: Vybudování obslužné komunikace spojující ulice Burketova a Dukelská. Tato investice není součástí zakázky na bazén, ale je požadována pro zlepšení dopravní bezpečnosti v lokalitě.
  
• Udržovací náklady starého bazénu: Do doby otevření nového areálu musí město investovat do provozuschopnosti starého bazénu přibližně 5 mil. Kč ročně. Za období 2015–2018 tyto náklady činily celkem 15,5 mil. Kč.

Náklady na údržbu a nezbytné opravy stávajícího bazénu (do otevření nového)

Tato analýza shrnuje finanční náklady na udržení provozuschopnosti stávajícího plaveckého areálu „Pod hradbami“ v období přípravy nového bazénu a odhadované náklady na jeho další osud (demolici či rekonstrukci) po zprovoznění nového zařízení.

Město bylo nuceno průběžně investovat miliony korun do technologií a konstrukcí, které jsou na hranici životnosti, aby splnilo podmínku referenda o zachování provozu starého bazénu po dobu výstavby nového.

Předpokládané náklady na řešení starého bazénu

Po dokončení nové stavby má město dvě hlavní cesty: demolici starého areálu (předpokládanou v původních projektech) nebo jeho celkovou rekonstrukci na jiný typ zařízení.

Varianta: Demolice a asanace území

Odhadované náklady na odstranění stavby v aktivní záplavové zóně v čase rostly.

• 2012: Odhad 8 000 000 Kč (pouze demolice).
  
• 2014: Odhad 20 000 000 Kč (včetně rekultivace plochy).
  
• 2023: Odhad 28 000 000 Kč (včetně asanace území dle závěrečné zprávy Výboru pro bazén).
  

Varianta: Celková rekonstrukce (místo demolice)

Pokud by město na základě nového referenda ustoupilo od demolice, odhady nákladů na modernizaci stávajícího areálu se pohybují v širokém rozmezí podle rozsahu prací.

• Prostá oprava (prodloužení života o 25 let): Odhad 100 – 150 mil. Kč bez DPH.
  
• Velká rekonstrukce s atrakcemi a wellness: Odhad 200 – 350 mil. Kč bez DPH.
  
• Totální přestavba (srovnatelná s novostavbou): Odhad 400 – 550 mil. Kč bez DPH.
  

Diskuse o provozních nákladech nového bazénu

Na základě analýzy dostupných dokumentů z archivu Rady města (RM) a Zastupitelstva města (ZM) v Písku představují předpokládané provozní náklady nového plaveckého bazénu jedno z nejčastěji diskutovaných témat. Problematika se prolíná od prvotních studií až po zprávy speciálního Výboru pro bazén.

Zde je podrobná analýza zjištěných informací:

Prvotní ekonomické analýzy a odhady (Materiály z let 2011–2014)

Již v úvodních fázích přípravy projektu vypracovala společnost Šumavaplan, spol. s r.o. technicko-ekonomické analýzy pro různé varianty řešení. Z podkladových Materiálů (např. Pisek_ZM_Materialy_cast_40.txt, Pisek_ZM_Materialy_cast_41.txt) vyplývají tyto teoretické provozní parametry pro nejčastěji zvažované varianty:

• Varianta I (Aquacentrum střední velikosti): Předpokládaná denní návštěvnost 400 osob. Odhadované roční příjmy činily 11,65 mil. Kč a výdaje 12,56 mil. Kč, což generovalo teoretickou provozní ztrátu pouze cca 0,9 mil. Kč ročně.
• Varianta IV (Bazén s atrakcemi): Při očekávané denní návštěvnosti 350 osob se počítalo s roční ztrátou cca 3,17 mil. Kč (výdaje 11,72 mil. Kč, příjmy 8,55 mil. Kč). Pro srovnání, architekt Lejsek (zástupce zpracovatele) na jednání vysvětloval, že běžný provoz starého bazénu tehdy znamenal ztrátu cca 7 mil. Kč ročně a nový, lépe navržený objekt s vyšší návštěvností by tuto ztrátu mohl snížit až na 1 milion Kč. Místostarostka Ing. arch. Petra Trambová později na jednání ZM argumentovala, že se stávající dotací města (6,8 mil. Kč) a zapojením Městských služeb Písek s.r.o. (MSP) stojí provoz starého bazénu město až 13,5 mil. Kč ročně, zatímco např. moderní bazén v Sušici generuje provozní ztrátu pouhé 3 miliony Kč.

Projektová příprava a důraz na úspory (Materiály a Usnesení)

Důraz na nízké provozní náklady se promítl do samotného zadání. Při výběru zpracovatele projektové dokumentace (PD) v roce 2015 tvořilo hodnoticí kritérium “roční náklady na provoz plavecké haly” významných 20 % z celkového hodnocení nabídek (Usnesení RM č. 607/15, Pisek_Rada_hlasovani_balik_21.txt a Pisek_RM_Materialy_cast_170.txt).

Vítězný návrh společnosti PROJEKTIL ARCHITEKTI s.r.o. byl koncipován v nízkoenergetickém standardu (kategorie A dle PENB). V podkladových Materiálech se uvádí, že objekt má být navržen jako pasivní dům s teplovzdušným vytápěním a vysoce účinnou rekuperací tepla, což mělo snížit celkovou energetickou potřebu zhruba na jednu třetinu oproti obvyklému standardu. Projekt rovněž zahrnoval využití šedé odpadní vody a dešťových vod. Odbor investic a rozvoje (OIR) v Materiálech hájil vyšší pořizovací cenu projektu právě tím, že kvalitní materiály a špičkové technologie zásadně sníží budoucí provozní zátěž města.

Zajištění provozovatele a vliv na ekonomiku

V Materiálu pro RM ze září 2012 (Pisek_RM_Materialy_cast_228.txt) se zvažovalo, kdo by měl nový bazén provozovat. Odbor doporučil vyhnout se externímu (koncesovanému) provozovateli. Hlavním argumentem bylo, že v době přípravy jsou provozní náklady pouze “teoretickými hodnotami”. Potenciální soukromý provozovatel by z opatrnosti kalkuloval s pesimistickými odhady, čímž by město nutil doplácet na provozních dotacích mnohem vyšší částky, než by odpovídalo reálným nákladům. Rada města Písku (Usnesení č. 707/12) následně doporučila ZM zajistit provoz prostřednictvím vlastní organizace – Městských služeb Písek s.r.o..

Detailní revize energetické náročnosti v roce 2023

Po vlně diskusí a nespokojenosti části veřejnosti byl zřízen Výbor pro bazén, který si v roce 2023 nechal zpracovat specializovanou Studii energetické náročnosti nového bazénu od společnosti CENTROPROJEKT GROUP a.s. a detailně posuzoval data z PD (Pisek_ZM_Materialy_cast_86.txt, Pisek_ZM_Materialy_cast_88.txt). Z této analýzy a diskusí členů výboru vyplynulo:

• Větší spotřeba vs. efektivita: Nový bazén bude z hlediska celkové spotřeby energií absolutně náročnější (odhadem 2x až 3x vyšší spotřeba oproti starému bazénu). Důvodem je mnohem vyšší technologický standard – v novém bazénu je navrženo 6 až 7 cirkulačních okruhů oproti jedinému ve starém bazénu, což vyžaduje vyšší výkon čerpadel a častější praní filtrů, při kterém je nutné doplňovanou vodu znovu ohřívat.
• Návštěvnost: Tato zvýšená absolutní spotřeba je však kalkulována na výrazně vyšší kapacitu návštěvníků. Z původních cca 170 osob denně se očekává průměrně kolem 500 osob denně. Podle Závěrečné zprávy výboru (Pisek_ZM_Materialy_cast_85.txt) tak bude nový bazén v relativním přepočtu na jednoho návštěvníka i přes vyšší tepelný a hygienický komfort úspornější než ten původní.
• Provozní ztráta: Zpráva výboru nicméně objektivně konstatuje, že v tuto chvíli nelze seriózně predikovat, zda bude reálná provozní ztráta (nutnost městské dotace) v absolutních číslech nižší nebo vyšší, neboť klíčovou proměnnou zůstávají reálné tržby ze vstupného.

Závěr

Z analyzovaných dokumentů RM a ZM jasně vyplývá, že ačkoli moderní projekt cílí na vysoce úsporné nízkoenergetické technologie, provozní náklady nového bazénu nebudou v absolutních číslech nižší než u starého objektu. Důvodem je nesrovnatelně větší rozsah poskytovaných služeb, náročnější hygienické normy vyžadující dělené technologické okruhy a celkově větší objem vyhřívané plochy. Obhajoba projektu ze strany OIR a koalice však stojí na faktu, že v přepočtu na jednoho obslouženého návštěvníka bude provoz vysoce efektivní a zachová veřejnou službu na moderní úrovni, přičemž reálnou ztrátu ovlivní až skutečný zájem platící veřejnosti.